亚洲中文日韩日本在线视频,中国老太丰满毛耸耸,五月中文字幕,免费亚洲一区,狠狠干欧美,人人涩

一、導(dǎo)言 —— 一期一會(huì)

u 結(jié)構(gòu)決定結(jié)果；

u 核心組織決策系統(tǒng)；

u 商業(yè)地產(chǎn)的第一價(jià)值要素

二、商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)與核心價(jià)值規(guī)則

u 一個(gè)被無(wú)端儀式化的行業(yè)；

u 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)邏輯；

u 人們到底愿意為商業(yè)地產(chǎn)的哪部分價(jià)值買單；

—— 渠道價(jià)值的相對(duì)性（一）：表面上好的商業(yè)場(chǎng)所不一定帶來(lái)好的收益；

—— 渠道價(jià)值的相對(duì)性（二）：表面上有效客戶群聚集的商業(yè)場(chǎng)所不一定帶來(lái)好的收益

u 尋求追逐邊際效益；

u 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的本質(zhì) —— 我們的最大競(jìng)品到底是誰(shuí)？

三、非零售物業(yè)模塊渠道整合

u 綜合體頂層技術(shù)：關(guān)于一個(gè)原則、兩個(gè)要點(diǎn)、三個(gè)分離、勝負(fù)標(biāo)志

u 商業(yè)項(xiàng)目非零售物業(yè)產(chǎn)品及盈利模式解析；

? 公寓類產(chǎn)品：產(chǎn)品與政策，以及山窮水盡后的機(jī)會(huì)；

? 辦公類產(chǎn)品：產(chǎn)品刀刃與鏈營(yíng)銷；

? 酒店類產(chǎn)品：酒店的開(kāi)發(fā)邏輯與性價(jià)比的意義；

u 綜合體大定位原則：

   1、綜合體各物業(yè)比例劃分 —— 比例就是定位；

2、綜合體各物業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏 —— 節(jié)奏就是定位；

u 零售類物業(yè)解析：

? 商業(yè)街營(yíng)銷操作 —— 前期降低游戲難度；

? 底商營(yíng)銷操作 —— 不能省掉的工程環(huán)節(jié)；

? 商業(yè)裙房營(yíng)銷操作 —— 臨街方向定局面；

插課：針對(duì)過(guò)度貪婪的產(chǎn)品補(bǔ)救 —— 前事不忘，后事之師

插課：不靠包租包售約定回報(bào)率就賣不出去的項(xiàng)目，大多源于渠道無(wú)法自圓其說(shuō)…

? 單體樓營(yíng)銷操作 —— 被不斷學(xué)習(xí)的危險(xiǎn)布局；

u 永遠(yuǎn)不要靠近危險(xiǎn)的邊緣 —— 有關(guān)大型商業(yè)布局“六不進(jìn)”；

四、商業(yè)招商業(yè)態(tài)效率及功能效益

u 商業(yè)業(yè)態(tài)類型 —— 賺錢的和賠錢的：

u 主力店：表面上看起來(lái)有用的渠道......；

u 主力店及非主力店的渠道互動(dòng)；

u 主力店效率分析；

—— 核心商戶選擇邏輯

? 主力店性價(jià)比（一）—— 同面積，不同效率；

? 主力店性價(jià)比（二）—— 同業(yè)態(tài)，不同效率；

? 主力店性價(jià)比（三）—— 同商戶，不同效率；

u 渠道的追加戰(zhàn)力；

? 渠道使用得當(dāng)，商業(yè)模式可免費(fèi)；

? 渠道使用得當(dāng)，商業(yè)模式可融資；

u 顛覆 —— 當(dāng)沒(méi)有主力店的時(shí)候，我們?cè)趺崔k？

? 上兵伐謀 —— 案例一：渠道可換；

? 其次伐交 —— 案例二：渠道可借；

? 其次伐兵 —— 案例三：渠道可建；

? 其下攻城 —— 渠道可亡；

u 升維思考，降維打擊 —— 關(guān)于勝利的另一條道路。

五、渠道布局及業(yè)態(tài)效率優(yōu)化

u 高迭代品牌與客戶粘性：快銷業(yè)態(tài)集群 10+1

u 業(yè)態(tài)布局模式 —— 有關(guān)商業(yè)的“化學(xué)反應(yīng)”與“物理反應(yīng)”；

u 粘性之爭(zhēng)：為商業(yè)嫁接社交人流屬性；

? 集群案例一 —— YJ、SJ、WT、CT；

? 集群案例二 —— QEGS、5CK、SSS；

? 集群案例三 —— ERAWAN、SR、其他；

u 粘性集群：拆散客單價(jià)、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)模式；

u 奠定優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)合力 —— 有關(guān)內(nèi)場(chǎng)集群組合；

u 排他優(yōu)勢(shì)：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之魂；

六、運(yùn)營(yíng)管理效率優(yōu)化

u 管控、模塊、標(biāo)準(zhǔn) —— 關(guān)于商戶分類原則及建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)；

u 次動(dòng)線之爭(zhēng)：觸發(fā) —— 動(dòng)線是以每10米為單位推動(dòng)的；

加課：有關(guān)行為設(shè)計(jì)學(xué)

u 集群客戶：行軍就是作戰(zhàn)。行軍時(shí)化整為零，作戰(zhàn)時(shí)化零為整；

加課：10年來(lái)商業(yè)模式的升級(jí)更迭；

u 會(huì)員系統(tǒng) —— 現(xiàn)代商業(yè)的心臟；

u 給客戶找麻煩，而且要找大麻煩；

u 運(yùn)營(yíng)自檢12問(wèn) ——“客觀界定真正的商圈及客群結(jié)構(gòu)，是定位成功的一半。而找出客群的生活習(xí)慣及共性，是定位成功的另一半”；

u 商業(yè)地產(chǎn)的最大思維盲區(qū) —— 關(guān)于產(chǎn)品使命。

七、業(yè)務(wù)營(yíng)銷渠道管控：租、售、組、控

u 所謂商業(yè)自持：論“杠桿開(kāi)發(fā)”與“短融長(zhǎng)投”；

u 租賃及租金制定；

? 租金形成邏輯；

? 租金水平金字塔與“目標(biāo)管理”、“標(biāo)桿管理”

? 流水倒扣模式及管控；

——早期畫鋪同設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)的關(guān)系；

? 實(shí)操案例：重兵器 —— 流水倒扣；

? 前期養(yǎng)商的意義及真相背后的真相；

u 銷售及售價(jià)體系；

——售價(jià)與“投資回報(bào)率”的連接及排斥（回報(bào)率測(cè)算邏輯）；

——三級(jí)均價(jià)體系 —— 售價(jià)水平金字塔；

——?jiǎng)泳€和售價(jià)關(guān)系：以渠道價(jià)值建立能自圓其說(shuō)的“一戶一價(jià)”；

   進(jìn)場(chǎng)前一定要業(yè)務(wù)員排隊(duì)回答的那個(gè)問(wèn)題。

u 營(yíng)銷業(yè)務(wù)體作業(yè)（一） —— 招商業(yè)務(wù)體；

——招商邏輯及操作流程

? 商務(wù)合同談判要點(diǎn)；

? 商務(wù)條款；

   a、租賃意向書

   b、租金控制

   c、押金控制

   d、租期控制

   e、物業(yè)費(fèi)敲定

   f、遞增模式

   g、免租期

? 技術(shù)條款；

? 常規(guī)談判周期；

? 合同陷阱：法務(wù)人員的真正使命與生存價(jià)值；

? 杠桿談判：如何和商戶討價(jià)還價(jià)；

? 談判典型失敗案例 —— 一場(chǎng)有關(guān)忽悠實(shí)力的較量；

? 招商總監(jiān)的困惑——自己越專業(yè)、談判越被動(dòng)；

u 營(yíng)銷業(yè)務(wù)體作業(yè)（二） —— 銷售業(yè)務(wù)體；

? 最難的任務(wù)絕不能交給平均文化素質(zhì)最低的部門；

? 項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)：商業(yè)與住宅銷控相反——越到現(xiàn)房越難賣；

? 商業(yè)速銷的四個(gè)邏輯：渠道、價(jià)格平面、價(jià)單與銷控；

? 推廣核心邏輯：賣點(diǎn)群 —— 全板塊下錨，非第一、即唯一；

? 集中銷控的致命意義 —— 一定讓一部分客戶買不著；

? 客戶真那么難找嗎？ —— 投資客的重要社交屬性，要讓第一批客戶占到便宜；

? 從產(chǎn)品層面根本解決營(yíng)銷。

八、以退為進(jìn)：商業(yè)資產(chǎn)證券化

u 在開(kāi)發(fā)前設(shè)計(jì)退出機(jī)制；

u 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)天生就是金融資本的標(biāo)的物；

u 商業(yè)地產(chǎn)四種證券化組織模式；

u 案例：香港Links的資產(chǎn)證券化之路；

u Reits的使用條件及模式；

u 淺析低于4%的“類Reits”。

九、決戰(zhàn)之后 —— 結(jié)束就是開(kāi)始；

u 營(yíng)銷的本質(zhì) ：營(yíng)銷不是把梳子賣給和尚，而是一門真正解決需求的藝術(shù)；

u 二維客戶鏈走不通的路，三維客戶鏈或許能夠解決；

u 關(guān)于賣牙刷的啟示：如果大比例客戶的習(xí)慣都是錯(cuò)的，那他們就是對(duì)的；

u 業(yè)務(wù)管理層的使命 —— 把營(yíng)銷變得更簡(jiǎn)單；

u 營(yíng)銷成功后呢？ 決戰(zhàn)之后 —— 有關(guān)擴(kuò)大戰(zhàn)果；

u 橫向打擊鏈和縱向打擊鏈；

u 有計(jì)劃有目的的附加值；

u 結(jié)語(yǔ)：把一切拿空。