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開課小“菜”：

1.     “格物致知”帶動學(xué)員主動思考。

2.     《繁花》里的石庫門改造 —— 從城市記憶到商業(yè)價值的共生

第一講 不忘初心：城市更新的底層邏輯與時代命題

熱點引入：深圳棚改新政落地引發(fā)市場關(guān)注

一、政策解碼：城市更新的頂層設(shè)計與發(fā)展機遇

1.     國家戰(zhàn)略：從 “增量擴張” 到 “存量提質(zhì)” 的政策脈絡(luò)
（1）“十四五”規(guī)劃及住建部關(guān)于老舊小區(qū)改造的工作部署

（2）改造范圍、內(nèi)容清單與財政支持政策解讀

（3）與完整社區(qū)建設(shè)、城市體檢、韌性城市建設(shè)的關(guān)聯(lián)

2.     地方探索：典型城市老舊小區(qū)改造政策對比與創(chuàng)新點

（1）北京“勁松模式”的經(jīng)驗借鑒（多方參與、長效運營）

（2）上海“美麗家園”行動計劃（精細(xì)化管理、風(fēng)貌保護(hù)）

（3）廣浙等地引入社會資本、居民參與的機制創(chuàng)新

3.     市場趨勢：資本入局與城市更新產(chǎn)業(yè)化新動向
（1）央企城投主導(dǎo)的片區(qū)綜合開發(fā)模式
（2）社會資本參與的微更新項目實踐
（3）城市更新 REITs 試點進(jìn)展與前景
案例：華潤置地深圳大沖村舊改項目成功復(fù)盤

二、內(nèi)涵外延：城市更新的多維定義與核心要素

1.     本質(zhì)解析：從物理空間更新到城市系統(tǒng)升級
（1）物質(zhì)空間改造：建筑修繕、基礎(chǔ)設(shè)施升級
（2）產(chǎn)業(yè)功能重構(gòu)：老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)產(chǎn)文創(chuàng)園區(qū)
（3）社會生態(tài)優(yōu)化：社區(qū)治理與民生改善
案例：杭州上城區(qū)小營巷歷史街區(qū)有機更新

2.     實施邊界：更新項目的分類標(biāo)準(zhǔn)與適用場景
（1）拆除重建類：深圳白石洲舊改的激進(jìn)與穩(wěn)妥
（2）整治改善類：北京勁松小區(qū)微更新實踐
（3）保護(hù)傳承類：福州三坊七巷保護(hù)性開發(fā)模式
案例：成都寬窄巷子 “修舊如舊” 的文化傳承

3.     價值體系：經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的平衡模型
（1）土地增值收益測算方法
（2）民生配套設(shè)施的成本分?jǐn)倷C制
（3）歷史文化保護(hù)的價值量化路徑
案例：南京頤和路歷史街區(qū)保護(hù)與活化利用

三、痛點破局：當(dāng)前城市更新的核心挑戰(zhàn)與關(guān)鍵路徑

1. 痛點診斷：項目推進(jìn)中的常見“堵點”

（1）居民意見不統(tǒng)一，協(xié)調(diào)難度大

（2）資金籌措渠道單一，社會資本進(jìn)入難

（3）地下管線復(fù)雜，施工組織與安全風(fēng)險高

（4）改造后長效管理機制缺失

 2. 關(guān)鍵路徑：提升改造質(zhì)效的核心抓手

（1）強化黨建引領(lǐng)下的社區(qū)協(xié)商共治

（2）探索多元化、可持續(xù)的資金籌措模式

（3）推廣精細(xì)化、微創(chuàng)化的工程技術(shù)與管理

（4）構(gòu)建“建管一體化”的長效維護(hù)運營機制

話題討論： 如何有效激發(fā)居民在老舊小區(qū)改造中的主體作用？

第二講 從心到腦：城市更新的理論體系與分析工具

熱點引入：北京 CBD 核心區(qū)城市更新項目啟動

一、哲學(xué)思考：謙泰豐卦視角下的更新智慧

1.     謙卦：謙受益 —— 尊重城市歷史文脈的更新之道

2.     泰卦：通泰達(dá) —— 構(gòu)建多元主體共贏的生態(tài)體系

3.     豐卦：豐大收 —— 以價值創(chuàng)造為核心的更新邏輯

二、工具賦能：項目分析與策劃的實用模型

1.     SWOT 分析法：更新項目的競爭力診斷
（1）優(yōu)勢：區(qū)位、政策、資源稟賦分析
（2）劣勢：成本壓力、規(guī)劃限制
（3）機會：產(chǎn)業(yè)升級、人口導(dǎo)入、資本支持
（4）威脅：政策變動、市場競爭、輿情風(fēng)險

2.     資金平衡測算模型：“投入 - 產(chǎn)出”全周期核算
（1）土地獲取成本與開發(fā)收益測算
（2）安置房建設(shè)與商品房銷售平衡策略
（3）持有型物業(yè)的現(xiàn)金流測算方法

3.     利益相關(guān)者矩陣：多元主體需求分析
（1）核心利益者：居民、產(chǎn)權(quán)方的訴求響應(yīng)
（2）重要利益者：政府、金融機構(gòu)的合作策略
（3）次要利益者：商戶、社區(qū)組織的協(xié)同機制
案例：北京朝陽區(qū)勁松北社區(qū)更新的利益相關(guān)者管理

三、獨創(chuàng)理論：“舒適區(qū) - 比較優(yōu)勢 - 變現(xiàn)能力” 三維模型

1.     舒適區(qū)界定：明確項目更新的核心定位
（1）基于城市能級的更新模式選擇
（2）區(qū)域功能定位與項目業(yè)態(tài)匹配
（3）避免 “貪大求全” 的定位誤區(qū)
案例：上海愚園路歷史街區(qū)的 “小而美” 更新路徑

2.     比較優(yōu)勢挖掘：構(gòu)建項目核心競爭力
（1）歷史文化資源的差異化利用
（2）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與新興業(yè)態(tài)的結(jié)合點
（3）區(qū)位交通與配套設(shè)施的優(yōu)化策略
案例：深圳南頭古城的文化 IP 打造

3.     變現(xiàn)能力構(gòu)建：打通價值轉(zhuǎn)化通道
（1）物業(yè)銷售、租賃與資產(chǎn)證券化組合
（2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與稅收貢獻(xiàn)的聯(lián)動機制
（3）城市更新項目的品牌溢價策略
案例：成都麓湖生態(tài)城的 “生態(tài) + 商業(yè)” 變現(xiàn)模式

話題討論：如何用 “舒適區(qū) - 比較優(yōu)勢 - 變現(xiàn)能力” 模型優(yōu)化項目策劃？
實操演練：分組設(shè)計某舊廠區(qū)更新項目的三維模型方案

第三講 從手到腳：城市更新項目落地實操與效能提升

熱點引入：天津五大道歷史街區(qū)修繕工程啟動

一、節(jié)點把控：項目推進(jìn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與風(fēng)險應(yīng)對

1.     規(guī)劃審批：多規(guī)合一的申報流程優(yōu)化
（1）“一張藍(lán)圖” 下的規(guī)劃協(xié)同機制
（2）控規(guī)調(diào)整的必要性論證與專家評審
（3）歷史風(fēng)貌保護(hù)項目的特殊審批要點
案例：杭州湖濱商圈更新規(guī)劃審批經(jīng)驗

2.     工程建設(shè)：全周期進(jìn)度與成本管控要點
（1）EPC 總承包模式的優(yōu)勢與風(fēng)險
（2）代建模式在城市更新項目中的應(yīng)用

（3）動態(tài)成本數(shù)據(jù)庫的建立與應(yīng)用
（4）施工階段的變更簽證管理技巧
案例：上海蘇河灣萬象天地工程管控實踐

二、專項方案：核心難點的針對性解決方案

1.     資金籌措：多元化投融資模式實操
（1）城市更新基金的設(shè)立與運作流程
（2）CMBS/REITs 等資產(chǎn)證券化路徑
（3）專項債與超長期國債
案例：深圳城市更新引導(dǎo)基金投資模式

2. 居民工作與社區(qū)協(xié)商

（1）建立有效的居民議事協(xié)調(diào)機制（如黨建引領(lǐng)下的議事會）

（2）公示、聽證、協(xié)商等環(huán)節(jié)的操作要點

（3）處理異議、化解矛盾的溝通技巧與方法

3. 長效管理機制構(gòu)建

（1）改造后物業(yè)管理模式的選擇（市場化物業(yè)、社區(qū)自管、準(zhǔn)物業(yè)等）

（2）維修資金的籌集、管理與使用辦法

（3）社區(qū)公共空間、公共設(shè)施的維護(hù)與運營

（4）引入社區(qū)規(guī)劃師、責(zé)任規(guī)劃師等專業(yè)力量

三、 聚焦難點：加裝電梯與其他專項改造

1. 加裝電梯的政策瓶頸、居民協(xié)調(diào)與實施路徑

（1）“一戶反對即否決”的破解之道

（2）資金分?jǐn)偂⒑笃诰S保責(zé)任的落實

（3）不同樓棟條件下的技術(shù)方案選擇

2. 其他專項改造要點（可選，根據(jù)學(xué)員需求調(diào)整）

（1）停車場/充電樁建設(shè)與管理

（2）適老化改造的設(shè)計與實施

（3）海綿化改造與雨污分流

（4）智慧安防與社區(qū)服務(wù)平臺建設(shè)

第四講 砥礪前行：總結(jié)展望與長效價值創(chuàng)造

熱點引入：《城市更新法》立法進(jìn)程加速推進(jìn)

一、課程總結(jié) “回頭瞧”：核心知識與工具復(fù)盤

1.     政策框架：從國家戰(zhàn)略到地方實踐的邏輯圖譜

2.     投融資模型：“財政 + 市場 + 資本” 的多元化路徑

3.     風(fēng)險防控：“政策 - 市場 - 管理” 三維風(fēng)險應(yīng)對體系

二、擼起袖子 “向前看”：行業(yè)趨勢與創(chuàng)新方向

1.     痛點聚焦：結(jié)合課前調(diào)研的共性問題解析
（1）央企：政策執(zhí)行與市場化運作的平衡難題
（2）城投公司：資金籌措與債務(wù)風(fēng)險控制壓力
（3）中小企業(yè)：項目獲取與資源整合能力不足

2.     合作模式創(chuàng)新：存量資產(chǎn)盤活與長效運營
（1）“留改租” 模式在租賃住房領(lǐng)域的應(yīng)用
（2）城市更新與鄉(xiāng)村振興的聯(lián)動發(fā)展路徑
（3）TOD 模式與城市更新的深度融合

3.     落地建議：企業(yè)能力建設(shè)與戰(zhàn)略布局
（1）建立政策研究與市場研判的專職團(tuán)隊
（2）加強與金融機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)運營商的深度合作
（3）構(gòu)建 “投資 - 建設(shè) - 運營” 全產(chǎn)業(yè)鏈能力

話題討論：企業(yè)如何在城市更新下半場構(gòu)建核心競爭力？
實操演練：分組制定企業(yè)城市更新能力提升行動計劃

課后專題研究作業(yè)