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開課小“菜”：

1.     “格物致知”帶動學員主動思考。

2.     《繁花》里的石庫門改造 —— 從城市記憶到商業(yè)價值的共生

第一講 不忘初心：城市更新的底層邏輯與時代命題

熱點引入：深圳棚改新政落地引發(fā)市場關注

一、政策解碼：城市更新的頂層設計與發(fā)展機遇

1.     國家戰(zhàn)略：從 “增量擴張” 到 “存量提質” 的政策脈絡
（1）“十四五”規(guī)劃及住建部關于老舊小區(qū)改造的工作部署

（2）改造范圍、內容清單與財政支持政策解讀

（3）與完整社區(qū)建設、城市體檢、韌性城市建設的關聯

2.     地方探索：典型城市老舊小區(qū)改造政策對比與創(chuàng)新點

（1）北京“勁松模式”的經驗借鑒（多方參與、長效運營）

（2）上海“美麗家園”行動計劃（精細化管理、風貌保護）

（3）廣浙等地引入社會資本、居民參與的機制創(chuàng)新

3.     市場趨勢：資本入局與城市更新產業(yè)化新動向
（1）央企城投主導的片區(qū)綜合開發(fā)模式
（2）社會資本參與的微更新項目實踐
（3）城市更新 REITs 試點進展與前景
案例：華潤置地深圳大沖村舊改項目成功復盤

二、內涵外延：城市更新的多維定義與核心要素

1.     本質解析：從物理空間更新到城市系統升級
（1）物質空間改造：建筑修繕、基礎設施升級
（2）產業(yè)功能重構：老舊廠區(qū)轉產文創(chuàng)園區(qū)
（3）社會生態(tài)優(yōu)化：社區(qū)治理與民生改善
案例：杭州上城區(qū)小營巷歷史街區(qū)有機更新

2.     實施邊界：更新項目的分類標準與適用場景
（1）拆除重建類：深圳白石洲舊改的激進與穩(wěn)妥
（2）整治改善類：北京勁松小區(qū)微更新實踐
（3）保護傳承類：福州三坊七巷保護性開發(fā)模式
案例：成都寬窄巷子 “修舊如舊” 的文化傳承

3.     價值體系：經濟效益與社會效益的平衡模型
（1）土地增值收益測算方法
（2）民生配套設施的成本分攤機制
（3）歷史文化保護的價值量化路徑
案例：南京頤和路歷史街區(qū)保護與活化利用

三、痛點破局：當前城市更新的核心挑戰(zhàn)與關鍵路徑

1. 痛點診斷：項目推進中的常見“堵點”

（1）居民意見不統一，協調難度大

（2）資金籌措渠道單一，社會資本進入難

（3）地下管線復雜，施工組織與安全風險高

（4）改造后長效管理機制缺失

 2. 關鍵路徑：提升改造質效的核心抓手

（1）強化黨建引領下的社區(qū)協商共治

（2）探索多元化、可持續(xù)的資金籌措模式

（3）推廣精細化、微創(chuàng)化的工程技術與管理

（4）構建“建管一體化”的長效維護運營機制

話題討論： 如何有效激發(fā)居民在老舊小區(qū)改造中的主體作用？

第二講 從心到腦：城市更新的理論體系與分析工具

熱點引入：北京 CBD 核心區(qū)城市更新項目啟動

一、哲學思考：謙泰豐卦視角下的更新智慧

1.     謙卦：謙受益 —— 尊重城市歷史文脈的更新之道

2.     泰卦：通泰達 —— 構建多元主體共贏的生態(tài)體系

3.     豐卦：豐大收 —— 以價值創(chuàng)造為核心的更新邏輯

二、工具賦能：項目分析與策劃的實用模型

1.     SWOT 分析法：更新項目的競爭力診斷
（1）優(yōu)勢：區(qū)位、政策、資源稟賦分析
（2）劣勢：成本壓力、規(guī)劃限制
（3）機會：產業(yè)升級、人口導入、資本支持
（4）威脅：政策變動、市場競爭、輿情風險

2.     資金平衡測算模型：“投入 - 產出”全周期核算
（1）土地獲取成本與開發(fā)收益測算
（2）安置房建設與商品房銷售平衡策略
（3）持有型物業(yè)的現金流測算方法

3.     利益相關者矩陣：多元主體需求分析
（1）核心利益者：居民、產權方的訴求響應
（2）重要利益者：政府、金融機構的合作策略
（3）次要利益者：商戶、社區(qū)組織的協同機制
案例：北京朝陽區(qū)勁松北社區(qū)更新的利益相關者管理

三、獨創(chuàng)理論：“舒適區(qū) - 比較優(yōu)勢 - 變現能力” 三維模型

1.     舒適區(qū)界定：明確項目更新的核心定位
（1）基于城市能級的更新模式選擇
（2）區(qū)域功能定位與項目業(yè)態(tài)匹配
（3）避免 “貪大求全” 的定位誤區(qū)
案例：上海愚園路歷史街區(qū)的 “小而美” 更新路徑

2.     比較優(yōu)勢挖掘：構建項目核心競爭力
（1）歷史文化資源的差異化利用
（2）產業(yè)基礎與新興業(yè)態(tài)的結合點
（3）區(qū)位交通與配套設施的優(yōu)化策略
案例：深圳南頭古城的文化 IP 打造

3.     變現能力構建：打通價值轉化通道
（1）物業(yè)銷售、租賃與資產證券化組合
（2）產業(yè)導入與稅收貢獻的聯動機制
（3）城市更新項目的品牌溢價策略
案例：成都麓湖生態(tài)城的 “生態(tài) + 商業(yè)” 變現模式

話題討論：如何用 “舒適區(qū) - 比較優(yōu)勢 - 變現能力” 模型優(yōu)化項目策劃？
實操演練：分組設計某舊廠區(qū)更新項目的三維模型方案

第三講 從手到腳：城市更新項目落地實操與效能提升

熱點引入：天津五大道歷史街區(qū)修繕工程啟動

一、節(jié)點把控：項目推進的關鍵環(huán)節(jié)與風險應對

1.     規(guī)劃審批：多規(guī)合一的申報流程優(yōu)化
（1）“一張藍圖” 下的規(guī)劃協同機制
（2）控規(guī)調整的必要性論證與專家評審
（3）歷史風貌保護項目的特殊審批要點
案例：杭州湖濱商圈更新規(guī)劃審批經驗

2.     工程建設：全周期進度與成本管控要點
（1）EPC 總承包模式的優(yōu)勢與風險
（2）代建模式在城市更新項目中的應用

（3）動態(tài)成本數據庫的建立與應用
（4）施工階段的變更簽證管理技巧
案例：上海蘇河灣萬象天地工程管控實踐

二、專項方案：核心難點的針對性解決方案

1.     資金籌措：多元化投融資模式實操
（1）城市更新基金的設立與運作流程
（2）CMBS/REITs 等資產證券化路徑
（3）專項債與超長期國債
案例：深圳城市更新引導基金投資模式

2. 居民工作與社區(qū)協商

（1）建立有效的居民議事協調機制（如黨建引領下的議事會）

（2）公示、聽證、協商等環(huán)節(jié)的操作要點

（3）處理異議、化解矛盾的溝通技巧與方法

3. 長效管理機制構建

（1）改造后物業(yè)管理模式的選擇（市場化物業(yè)、社區(qū)自管、準物業(yè)等）

（2）維修資金的籌集、管理與使用辦法

（3）社區(qū)公共空間、公共設施的維護與運營

（4）引入社區(qū)規(guī)劃師、責任規(guī)劃師等專業(yè)力量

三、 聚焦難點：加裝電梯與其他專項改造

1. 加裝電梯的政策瓶頸、居民協調與實施路徑

（1）“一戶反對即否決”的破解之道

（2）資金分攤、后期維保責任的落實

（3）不同樓棟條件下的技術方案選擇

2. 其他專項改造要點（可選，根據學員需求調整）

（1）停車場/充電樁建設與管理

（2）適老化改造的設計與實施

（3）海綿化改造與雨污分流

（4）智慧安防與社區(qū)服務平臺建設

第四講 砥礪前行：總結展望與長效價值創(chuàng)造

熱點引入：《城市更新法》立法進程加速推進

一、課程總結 “回頭瞧”：核心知識與工具復盤

1.     政策框架：從國家戰(zhàn)略到地方實踐的邏輯圖譜

2.     投融資模型：“財政 + 市場 + 資本” 的多元化路徑

3.     風險防控：“政策 - 市場 - 管理” 三維風險應對體系

二、擼起袖子 “向前看”：行業(yè)趨勢與創(chuàng)新方向

1.     痛點聚焦：結合課前調研的共性問題解析
（1）央企：政策執(zhí)行與市場化運作的平衡難題
（2）城投公司：資金籌措與債務風險控制壓力
（3）中小企業(yè)：項目獲取與資源整合能力不足

2.     合作模式創(chuàng)新：存量資產盤活與長效運營
（1）“留改租” 模式在租賃住房領域的應用
（2）城市更新與鄉(xiāng)村振興的聯動發(fā)展路徑
（3）TOD 模式與城市更新的深度融合

3.     落地建議：企業(yè)能力建設與戰(zhàn)略布局
（1）建立政策研究與市場研判的專職團隊
（2）加強與金融機構、產業(yè)運營商的深度合作
（3）構建 “投資 - 建設 - 運營” 全產業(yè)鏈能力

話題討論：企業(yè)如何在城市更新下半場構建核心競爭力？
實操演練：分組制定企業(yè)城市更新能力提升行動計劃

課后專題研究作業(yè)