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4月24日  上午

《大灣區九大城市三舊改造政策、投資機會分析與風險管理》 王老師

一、大灣區城市更新探索與投資評價

1、大灣區城市更新概況

2、大灣區廣州、深圳、東莞、惠州城市更新分析

3、大灣區城市更新政策特點

二、城市更新深圳模式的探索和機會

1、大灣區城市更新投資特征

2、大灣區城市更新投資風險節點

3、大灣區城市更新投資關鍵節點

4、東莞城市更新投資風險節點

5、惠州城市更新投資風險節點

6、深圳城市更新投資風險節點

7、廣州城市更新投資風險節點

8、佛山城市更新投資風險節點

9、珠海城市更新投資風險節點

10、中山城市更新投資風險節點

11、江門城市更新投資風險節點

三、深圳城市更新投資模式和風險管理

1、深圳土地政策演變

2、深圳模式的探索歷程

3、深圳模式的實踐八大亮點

4、深圳模式的三大機會

5、深圳城市更新投資模式

（1）股權投資模式

（2）“輕資產”模式

（3）資產收購模式

6、深圳城市更新項目風險管理

（1）案例1：合法用地比例不足無法立項

（2）案例2：現狀容積率過高容易導致爛尾

（3）案例3：拆遷難問題

（4）案例4：簽約和補償后發生物業查封情況

（5）案例5：原農村集體土地上自建房轉讓

（6）案例6：歷史遺留問題利益平衡的風險

（7）案例7：合作違約的預期收益難以保障

4月24日  下午金主現場分享

《城市更新基金方案設計及案例解析》 周老師

第一部分：

一、融資市場特點

二、基金典型融資案例

三、當前融資形勢剖析

四、基金方案設計

第二部分：

    互動交流

4月25日  上午

《城市更新項目利潤增長之稅務籌劃》 李老師

第一部分：案例分析

案例分享一：從某個三舊改造項目談資產剝離方式及相關稅務處理

一、資產剝離方式有哪些？不同方式的稅務處理

1.資產轉讓

2.股權轉讓

3.公司分立

4.投資入股

5.資產劃轉

二、股權溢價如何處理

1.一級開發主體開發完成，項目公司股權轉讓給二級開發主體，平臺公司股權轉讓所得稅如何籌劃？

2.前期平臺公司成本能否在后期開發主體的成本得到抵扣？

3.前期開發公司的成本有很多無法取得發票，能否解決？

案例分享二：從某個舊改項目看村企合作不同模式稅務比較

1.村企合作模式的種類

2.村委出地，開發商出資，不同合作方式有什么稅負差異？以村委的名義立項，還是以開發商名義立項？

3.村企合作開發項目的雙抬頭、單抬頭及稅務處理差異

4.征地返還凈地開發項目土地成本問題及稅務處理

5.村委出地開發商出資合作建房，建成自用或轉讓，如何計算土增稅？

6.以地換房要視同為“非貨幣性資產置換”，雙方均須納稅嗎？

案例分享三：從某個舊改項目的失敗教訓談城市更新項目自改與他改的稅務處理

    1.自改與他改稅務處理的差異？

2.如何選擇申報主體和實施主體？已發生錯誤有無糾正機會？

3.原物業凈值能否作為自改項目的成本扣除？

4.自改項目能否列支拆遷補償？

5.自改情況下新物業的企業所得稅計稅基礎如何確認？

6.他改能否適用政策性搬遷？

案例分享四：從某個城市更新項目談拆遷補償的稅務處理及籌劃

一、拆遷補償的方式與內容

二、拆遷方的稅務處理

1.就地還建方式、異地安置方式、貨幣補償方式等不同方式拆遷安置，稅收如何計算？

2.開發商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？以什么時點的價格繳稅？

3.等面積與超面積部分征收增值稅、契稅如何計算？成本價含土地成本嗎？

4.商品房證、集體房產證、違章建筑被拆遷后征收標準相同嗎？

5.賠償有何標準？超標準補償給釘子戶的部分，能否計入拆遷成本？如何合理合法加大拆遷成本？

6.開發商支付給被拆遷戶的補償款憑收據能否入帳？如何理解“合法有效憑據”？支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據能否進開發成本抵稅？

7.開發商向回遷戶收取的回遷房價款，如遠低于成本價，其差額能否進入拆遷成本？按雙方約定價還是市場公允價確認銷售收入？

8.委托第三方處理村民拆遷補償支付的費用是否可作為土地增值稅扣除項目？

9.受委托進行建筑物拆除、平整土地，并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費如何計算繳納增值稅？

10.政府無償或成本價回購的人才房稅務處理

三、被拆方的稅務處理

1.被拆遷戶因拆遷需要讓渡原房屋產權和原土地使用權是否征稅？

2.被拆遷戶取得拆遷補償費，增值稅、所得稅、契稅如何征收？自然人與法人有何區別？

3.如何判定政策性搬遷與商業性搬遷？政策性搬遷收入有何稅收優惠？

4.企業政策性搬遷被征用的資產，其換入資產的計稅成本如何確定？

第二部分：互動交流

4月25日  下午

《城市更新精準拿地、開發報建、拆遷實戰案例分析》 陳老師

一、如何精準的更新舊改項目？

1、更新舊改項目的趨勢

2、獲取更新舊改項目的特點及難點

3、精準獲取更新項目的二十大途徑有哪些

4、總結

二、開發報建技巧

1、開發報建基礎

（1）外在因素應該做到哪些

（2）內在因素應該做到哪些

2、初級報建技巧有哪些

3、中級報建技巧有哪些

4、高級報建技巧有哪些

5、絕招

6、特別注意事項

三、商住用地提容及改變規劃功能技巧

1、容積率越高越好？

2、容積率與控制性詳細規劃的關系。

3、提高容積率的職權屬于誰

4、提高容積率的主要論證方向。

5、提高容積率的低級技巧有哪些

6、提高容積率的中級技巧有哪些。

7、提高容積率的高級技巧有哪些。

8、特別注意事項

四、拆遷談判技巧

1、概述

2、如何培養基本素養

（一）了解拆遷本質（二）注重細節接地氣

（三）別輕易失敗（四）不同群體不同說話方式

3、前期準備工作有哪些

（一）哪些需要掌握的基礎信息數據專業知識

（二）如何摸清被拆遷戶的基本情況

（三）換位思考怎么思考

（四）如何做好信息收集整理（五）找對關鍵人

4、基本談判談話技巧

（一）拜訪時機？（二）找誰引薦？

（三）如何套近關系（四）初級溝通

（五）話題如何鋪開（六）談話技巧有哪些

5、中級拆遷技巧   6、高級拆遷技巧

7、特別注意事項

8、總結與交流