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第一期  房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐與標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)借鑒

課程內(nèi)容

一 、地產(chǎn)制造業(yè)化與工程管理

? 新的競爭形勢(shì)使傳統(tǒng)的開發(fā)模式遭受挑戰(zhàn)，地產(chǎn)的制造業(yè)化不可避免。作為開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)部門，工程管理面臨著巨大的內(nèi)外壓力，市場要求更快更好更便宜，行業(yè)監(jiān)管及要素價(jià)格上升使工程管理比以往更難、更復(fù)雜。

? 解決上述挑戰(zhàn)的關(guān)鍵是通過工程策劃，達(dá)到內(nèi)部溝通，形成內(nèi)部交圈。為實(shí)現(xiàn)快速開工、快速開盤，項(xiàng)目開展前期必須要成立策劃小組，從全局出發(fā)認(rèn)真、周密、細(xì)致地做好規(guī)劃、充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序，理清各種因素的邏輯關(guān)系，以形成系統(tǒng)的解決方案。

分享：某新銳工程策劃目錄.doc

? 傳統(tǒng)工程管理的不足。工程管理的傳統(tǒng)目標(biāo)是質(zhì)量成本進(jìn)度，而且是工程視角的質(zhì)量，不是客戶關(guān)注的質(zhì)量。難道工程管理就不需要關(guān)注外部客戶，難道工程管理就不能為營銷提供競爭的武器？

二、 項(xiàng)目主要階段的工程管控要點(diǎn)

標(biāo)桿企業(yè)開工前的策劃要點(diǎn)

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的前置管理

2 勘探與臨設(shè)前置管理

2 總包及基礎(chǔ)招標(biāo)前置

2 報(bào)建及政府關(guān)系協(xié)調(diào)

分享：某標(biāo)桿報(bào)建管理要點(diǎn).doc

展示區(qū)工程組織管理要點(diǎn)

2 展示區(qū)計(jì)劃管理要點(diǎn)

2 展示區(qū)圖紙與招采配合要點(diǎn);

2 展示區(qū)主體景觀裝飾管理要點(diǎn)

案例：某標(biāo)桿展示區(qū)工程實(shí)施PDF

項(xiàng)目的全過程管理要點(diǎn)

2 三次總平面策劃管理。一次策劃關(guān)鍵點(diǎn)：工程實(shí)施便利、營銷動(dòng)線流暢、成本關(guān)注、關(guān)注紅線外情況。二次策劃關(guān)鍵點(diǎn)：防水是否先做-回填路線。三次總平面策劃點(diǎn)：備用交通線-各分包場地-臨設(shè)拆除。

2 施工中的成本策劃要點(diǎn)

2 三版項(xiàng)目計(jì)劃管理及重點(diǎn)

2 項(xiàng)目的組織架構(gòu)及流程策劃

2 項(xiàng)目的質(zhì)量與安全文明策劃（基礎(chǔ)與土方階段文明施工如何管好，主體及后期如何解決高空拋物與樓層大小便難題）

案例：萬科的項(xiàng)目工程策劃PPT

裝修與管網(wǎng)階段的沖突問題。

2 精裝修移交策劃

2 管網(wǎng)設(shè)計(jì)質(zhì)量問題

2 如何解決管網(wǎng)成本問題

2 如何解決工作面、移交質(zhì)量等問題。

分享：萬科室外工程管理策劃PPT

分享：某標(biāo)桿精裝移交要點(diǎn)PPT

三、 標(biāo)桿地產(chǎn)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)

標(biāo)桿企業(yè)的三級(jí)計(jì)劃管控與調(diào)整要點(diǎn)

展示：萬達(dá)某項(xiàng)目計(jì)劃、龍湖全景計(jì)劃

如何解決計(jì)劃不如變化快的問題

2 掌握控制計(jì)劃制定的正確程序

2 三級(jí)管控的管控看協(xié)調(diào)

2 及時(shí)根據(jù)市場與項(xiàng)目推進(jìn)回顧

2 嚴(yán)格的責(zé)任追究管理

進(jìn)度延誤的三大因素與對(duì)策。三大因素：甲方原因（圖紙、招標(biāo)、手續(xù)、資金），施工方原因，外部原因。前期與后期的進(jìn)度延誤主要在甲方。

如何進(jìn)行跨部門的進(jìn)度協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)過程：協(xié)調(diào)部門確定-計(jì)劃目標(biāo)溝通-事項(xiàng)及要求溝通-表格跟蹤-應(yīng)急與補(bǔ)救措施制定。協(xié)調(diào)方法：個(gè)人關(guān)系、資源整合、提供工具。

案例：某項(xiàng)目一層交房樣板裝修

進(jìn)度管理的主要內(nèi)容。最關(guān)鍵的是如何保證計(jì)劃的有效性，改變計(jì)劃沒有變化快的問題。（四級(jí)計(jì)劃管理體系，進(jìn)度制定、執(zhí)行、監(jiān)控、糾偏四步驟，圍繞主計(jì)劃的配套計(jì)劃）

加快進(jìn)度的三大方法

2 技術(shù)方法：WBS工具、關(guān)鍵線路、并聯(lián)工程、優(yōu)化方案

2 分享：政府并聯(lián)審批

2 組織方法：主要管理人員與班組調(diào)整、工作協(xié)調(diào)

2 經(jīng)濟(jì)方法：加大投入（人材機(jī)時(shí)間），合同獎(jiǎng)懲

案例：如何保證甲方年度計(jì)劃執(zhí)行-龍湖施工年計(jì)劃制定

四 、工程質(zhì)量管理落實(shí)的關(guān)鍵

1樹立正確的質(zhì)量理念—質(zhì)量好不好，客戶說了算

2 質(zhì)量不等于施工質(zhì)量

2 設(shè)計(jì)招采營銷的質(zhì)量不容忽視

2 成本如何協(xié)助做好品質(zhì)管理（隱檢、主材價(jià)格預(yù)警、重要品牌認(rèn)定）

2為什么說品質(zhì)管理的核心是圖紙與工藝

2 如何保證圖紙、方案質(zhì)量-圖紙可施工、少錯(cuò)漏

分享：某標(biāo)桿審圖要點(diǎn)

2 如何保證工藝質(zhì)量效果-粉刷、地坪如何防空鼓、開裂，

2 關(guān)鍵部位防滲漏的專項(xiàng)研究

分享：防滲漏探討PPT

2 多期開發(fā)及同期多標(biāo)段項(xiàng)目如何持續(xù)改進(jìn)品質(zhì)管理。特點(diǎn)：施工單位不止一家，多棟單體施工進(jìn)度不一，監(jiān)理、甲方各管一片時(shí)，信息互不通聯(lián)。

2 主體階段的質(zhì)量管理。人機(jī)料法環(huán)哪個(gè)是質(zhì)量管理的關(guān)鍵？樣板先行為什么仍然問題很多？

3樣板管理不僅僅是施工樣板的管理

2 設(shè)計(jì)效果樣板如何與成本協(xié)同

2 招采如何協(xié)同把控材料質(zhì)量（目前市場上劣質(zhì)材料層出不窮，砼質(zhì)量問題普遍，工程人員如何防范）

2 工藝樣板如何避免形式主義（一個(gè)標(biāo)段只做一套樣板的做法是起不到樣板引路作用的。）

2 設(shè)計(jì)與營銷樣板品質(zhì)如何控制?

分享：景觀示范區(qū)與樣板房管理常見問題分析

4實(shí)測(cè)實(shí)量如何才能表里如一？

2 實(shí)測(cè)實(shí)量標(biāo)準(zhǔn)越高越好嗎

2 如何通過合同讓現(xiàn)場的實(shí)測(cè)落實(shí)到位

案例：某項(xiàng)目因砼強(qiáng)度停工5個(gè)月，天房集團(tuán)因砼不合格，工程拆除

工程管理應(yīng)把握的四類重點(diǎn)項(xiàng)目：新團(tuán)隊(duì)、新隊(duì)伍、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)。

五、 房屋交付，如何從交房交鋒到交房交心

在手工操作為主的建筑市場，質(zhì)量缺陷在所難免，客戶權(quán)利意識(shí)提升帶來了巨大的維修壓力，良好的投訴與維修處理作為工程管理的延伸，既可以提高客戶滿意度和對(duì)公司品牌的認(rèn)知度，又能對(duì)工程管理提供有效的反饋信息。

1交付前分戶驗(yàn)收督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)”

2 項(xiàng)目部的驗(yàn)收整改

2 項(xiàng)目開放的驗(yàn)收與整改

2 集團(tuán)的交付驗(yàn)收管理

案例：交房時(shí)重點(diǎn)注意的主要問題分析

分享：某標(biāo)桿房企的集團(tuán)交付評(píng)估

2工程竣工交付后管理  

2 物業(yè)前介與接管驗(yàn)收

2 保修工作的組織及管理          

展示：某項(xiàng)目收尾問題檢查表、某項(xiàng)目施工階段的開放組織

3客戶入住及客戶服務(wù)管理

2 交房策劃與工程配合

2 交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知

2 交付階段是項(xiàng)目管理的最后一道防線

    案例：XX項(xiàng)目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件

六 、項(xiàng)目管理核心能力-供應(yīng)商管理與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理

為什么說甲方才是事實(shí)上的總包-對(duì)行業(yè)的清晰認(rèn)識(shí)是有效管理的前提

優(yōu)秀甲方能力的四個(gè)方面（識(shí)別、吸引、管控、培育）

2 公司供應(yīng)商管理的策略與定位-供應(yīng)商不是越強(qiáng)越好

2 總包考察如何煉就火眼金睛？為什么不能照搬萬科等標(biāo)桿的總包考察標(biāo)準(zhǔn)

2 供應(yīng)商考察怎樣才不會(huì)被迷惑？絕對(duì)實(shí)力不等于與相對(duì)實(shí)力

2 為什么要關(guān)注關(guān)鍵人財(cái)務(wù)情況（電梯代理、老板墊資、項(xiàng)目擴(kuò)張-管理能力）

1 施工單位與項(xiàng)目經(jīng)理誰對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，負(fù)什么責(zé)任

2國內(nèi)目前施工企業(yè)對(duì)項(xiàng)目部的管理模式主要是什么

3風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，單位與項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)什么責(zé)任

4關(guān)鍵人財(cái)務(wù)能力惡化的后果是什么

2 如何進(jìn)行考察組織

討論：公司在施工單位與供應(yīng)商考察上有過什么教訓(xùn)，原因是什么？

如何管理好總包、監(jiān)理，實(shí)現(xiàn)綱舉目張

2 良好的開端是成功的一半（充分重視進(jìn)場交底會(huì)、首次工程例會(huì)、首次驗(yàn)收、首次考核）

2 知己知彼才能百戰(zhàn)不殆（人員數(shù)量、主要人員能力、主要班組情況，分配機(jī)制與公司的真正關(guān)系，開工一個(gè)月必須搞清楚）

2 如何按合同管理。獎(jiǎng)懲是否要都要嚴(yán)格依據(jù)合同？合同中模糊的地方怎么辦？工程部是否有一定的財(cái)務(wù)收支權(quán)？

2 如何通過合同條款實(shí)現(xiàn)對(duì)監(jiān)理的有效管理？（績效標(biāo)準(zhǔn)、人員配置標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)金比例及發(fā)放）

2 如何通過考核提高供應(yīng)商管理水平

工程管理過程的資源如何整合。誰是你的資源，如何積累資源，整合的幾種方法。

案例：政府等關(guān)系推薦的單位管理案例

甲方必須是管理工程師與技術(shù)工程師的統(tǒng)一

項(xiàng)目管理與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的核心能力

2 團(tuán)隊(duì)階段與狀態(tài)

2 團(tuán)隊(duì)建設(shè)原則

2 團(tuán)隊(duì)建設(shè)策略

功夫在平時(shí)的項(xiàng)目復(fù)盤管理（前事不忘、后事之師）

分享：某標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目工程后評(píng)估

七、  交流、總結(jié)

“知者常喜于學(xué)而憚?dòng)谛?，行者常碌于為而訥于知，惟具使命者方能知行合一”

第二期  房地產(chǎn)Project項(xiàng)目管理最佳實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)

課程大綱

一、Project 項(xiàng)目管理的應(yīng)用與使用

1. 項(xiàng)目管理的概念

2. 項(xiàng)目的管理與控制：目標(biāo)-計(jì)劃-風(fēng)險(xiǎn)-控制

3. Project的應(yīng)用價(jià)值與房地產(chǎn)項(xiàng)目案例

4. Microsoft Project 的工作環(huán)境

5. Project的導(dǎo)航與視圖

6. 項(xiàng)目管理常用視圖：甘特圖和網(wǎng)絡(luò)圖、跟蹤圖

二、運(yùn)用project進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)劃和WBS工作分解

1. 項(xiàng)目計(jì)劃編制的的原則和關(guān)鍵過程

2. 如何基于集團(tuán)或項(xiàng)目總控目標(biāo)進(jìn)行工作計(jì)劃分解

3. 項(xiàng)目工作范圍規(guī)劃：WBS工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)應(yīng)用

4. WBS分解的方法與步驟

5. 基于WBS分解的項(xiàng)目任務(wù)的要求：成果、工期、責(zé)任人

6. 運(yùn)用WBS進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃（配合開發(fā)商工程及招采案例）

7. 項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃和基于各部門的控制計(jì)劃

三、運(yùn)用Project進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制

1. 項(xiàng)目總控：一級(jí)里程碑計(jì)劃

2. 如何在Project中運(yùn)用正排計(jì)劃和倒排計(jì)劃

3. 定制項(xiàng)目工作日歷：項(xiàng)目日歷（七天制）、任務(wù)日歷（報(bào)建）

4. 建立計(jì)劃開展的工作關(guān)聯(lián)：4種邏輯關(guān)系應(yīng)用

5. 確立項(xiàng)目總體計(jì)劃和總工期

6. 應(yīng)用甘特圖和網(wǎng)絡(luò)圖展示項(xiàng)目計(jì)劃

7. 關(guān)鍵路徑技術(shù)在項(xiàng)目計(jì)劃工期的有效應(yīng)用與優(yōu)化

? 最佳實(shí)踐指導(dǎo)：

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程的WBS分解思路

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)里程碑及控制要求

實(shí)踐分析：貫穿房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工、報(bào)建、營銷的項(xiàng)目協(xié)同計(jì)劃

項(xiàng)目演練：某地產(chǎn)售樓展示區(qū)工程項(xiàng)目計(jì)劃

四、基于project的項(xiàng)目資源配置（項(xiàng)目人員及責(zé)任安排）

1. 資源庫的分類和定義（人員、設(shè)備、材料、組織）

2. 為項(xiàng)目分配資源和責(zé)任部門、責(zé)任人

3. 項(xiàng)目資源配置和人員工作計(jì)劃表

4. 工作任務(wù)完成的查看與檢查

五、Project項(xiàng)目計(jì)劃的優(yōu)化與輸出展示

1. 應(yīng)用關(guān)鍵路徑分析與優(yōu)化總工期

2. 按照要求篩選周計(jì)劃和月計(jì)劃

3. 按照各部門進(jìn)行的輔助配合計(jì)劃的篩選

4. 為總控及部門重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行預(yù)警設(shè)置

5. 項(xiàng)目計(jì)劃的輸出和打印

六、運(yùn)用project工具實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行、監(jiān)控

1. 如何運(yùn)用project進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控管理

2. 設(shè)立項(xiàng)目執(zhí)行的目標(biāo)計(jì)劃：項(xiàng)目比較基準(zhǔn)（基線管理）

3. 設(shè)定項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤視圖：跟蹤甘特圖與跟蹤表

4. 跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展和執(zhí)行：完成百分比、工期、實(shí)際完成開始時(shí)間

5. 建立項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)和階段的預(yù)警和管理要求

6. 監(jiān)控定義：定義項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)警提示燈

7. 基于整體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤和差異監(jiān)控

8. 項(xiàng)目計(jì)劃的變更與調(diào)整

9. 項(xiàng)目工期的糾偏應(yīng)用：趕工和跟進(jìn)

10. 綜合分析項(xiàng)目的進(jìn)展與績效

? 實(shí)踐指導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程實(shí)施計(jì)劃管控的最佳應(yīng)用實(shí)踐

說明：課程可使用Project 2010/2013/2016講解