亚洲中文日韩日本在线视频,中国老太丰满毛耸耸,五月中文字幕,免费亚洲一区,狠狠干欧美,人人涩

第一講 疫情籠罩下的經濟提振疲軟與房地產熱點

一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經濟對沖政策解讀

1.宏觀政策穩健有效如何理解-房地產是否會在此成為經濟增長壓艙石

a)國務院金融委、財政部、銀保監會、證監會、央行、外管局齊發聲

b)促進房地產市場平穩發展，有效防范化解房地產風險，新發展模式轉型

2.如何看待房地產風險防范與房地產行業新發展模式

3.如何看待房地產在中國經濟中的作用

a)中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%

b)住宅資產占家庭財富總值約四分之三

c)中國家庭債務與收入比為128%，其中70%為房貸

二、中國房地產行業的5次關鍵時刻與當前房地產的行業危機

1.1987年首次深圳土地拍賣

2.1998年房地產市場化

3.2009年房地產金融化

4.2016年因城施策房住不炒

5.2022年房地產去金融化

案例解析：國人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房

三、房地產行業的危機

1.限購、限售、限價、限配建、限自持、限貸

2.銷售融資急劇下滑

3.企業面臨違約風險

4.項目面臨交付風險

5.供應商面臨支付風險

案例解析：恒大危機、華夏幸福危機、寶能危機如何破局

四、行業危機的原因

1.外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）

2.外因-政策“猛藥“

a)去杠桿層層加碼

b)地方監管力度過嚴

3.內因-以規模為導向的錯誤認知

a)快速擴展，將行業回暖誤認為監管放松

b)房地產行業過度金融化

五、行業轉機-地產監管政策提出“保障合理融資需求“與”市場健康平穩發展”

1.保障房地產行業的合理融資需求

2.房地產開發企業的“三道紅線”

3.銀行金融機構的“兩道杠”

4.政府土地出讓的兩集中政策

第二講 房地產行業賽道分析與新模式

一、住宅市場一線城市豪宅剛需冰火兩重天

a)千萬豪宅一房難求，價格越貴越好賣

b)遠郊剛需大幅下跌

c)新盤與二手房市場價格倒掛頻出，價差越大越好賣

d)租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開工落成

a)租金上漲成為2022年房地產租賃市場的趨勢

二、商業辦公地產受疫情影響行業低迷

1.商業地產-爭當網紅，熱點驅同

a)傳統消費低迷、新興消費火熱

b)開閉店兩極分化，餐飲低迷，網紅崛起

c)嬰兒消費后繼乏力，寵物經濟持續走高

2.辦公地產-壓力巨大

a)租賃去化舉步維艱

案例解析：北上廣深CBD空置率超10%

案例解析：陸家嘴與虹橋商務區辦公新趨勢

案例解析：TMT、金融、科技成辦公需求主力

b)資產證券化成運營主流模式

3.文旅地產-低速增長，小幅攀升

a)優質爆盤難以復制

b)微目的網紅經典受追捧

4.養老地產-行業正當時

a)養老行業產業政策加速落地

b)客戶對于養老地產概念逐步加深

c)央國企地產、險資、房企組團布局

案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續發展

三、園區地產與產業地產

1.定位相似、千園一面

2.銷售條件，越來越嚴

3.園區運營輕重結合

4.公募REITs成房企新寵

四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建

1.嚴控大規模拆除

2.嚴控大規模增建

3.嚴控大規模搬遷

第三講 房地產與經濟發展動能視角理解政策調控

一、房地產供給側結構改革與創新發展展與新型城鎮化提升

1.中國城鎮化進程已達65%-地產行業未來規模受限

案例解析：創造土地價值依托的是城市規劃與能級提升

2.地產行業短期看金融、中期看土地、長期看人口

3.房地產行業需求端分化-有效需求與無效需求

案例解析：城鎮化進程降速，結構化問題凸顯

案例解析：房地產資產回報率高于勞動收入矛盾的調和

案例解析：房地產價格上漲的本質是土地價格上漲

4.高質量發展與人口紅利的消退-地產行業遠期支撐減弱

a)老齡、少子、躺平、內卷、收入差距

b)上有四老下有三小的70、80和90后

c)2022-2036年嬰兒潮變成退休潮

案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅

案例解析：“三胎”政策放開影響幾何

5.農民進城與1100萬人保就業的關系-地產行業與實體經濟的矛盾

a)到城里工作性價比究竟是高還是低

案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍領”

6.人均勞動回報與產值繼續高增長-高房價讓年輕一代失去活力

案例解析：90后和00后為什么不愿意進工廠打工

二、中國房地產三大矛盾

1.短期矛盾-房企要賣房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持

2.中期矛盾-產業要升級、居民負債高、工資增長慢、產品利潤薄

3.長期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產不好銷

三、大變革-中國房地產行業十談

1.房地產與開發商

2.房地產與政府

3.房地產與銀行

4.房地產與居民

5.房地產與實體

6.房地產與貨幣

7.房地產與財富

8.房地產與房價

9.房地產與就業

10.房地產與基建

四、負債如何影響我們的經濟發展

1.政府的隱性債務風險

2.房企的融資風險

3.居民的高負債風險

4.中小銀行不良資產風險

五、大變局-房地產經濟周期向綠電周期的轉換-產業升級創新期

1.碳達峰、碳中和的綠電經濟周期開啟

2.產業創新升級與全球治理話語權

案例解析：中美制造業成本及優勢對標

案例解析：核心技術供應鏈體系拆解-高端芯片、航空發動機、數控機床

案例解析：清華北大高考狀元院系分析

案例解析：中國的企業喜歡研發嗎？挖人與創新哪個才是捷徑

案例解析：中國專精特新與日本、德國專精特新對標

3.消費、內需引領下的共同富裕

4.中國GDP躍升全球首位的機遇期

5.強化金融支持:暢通科技型企業上市等各類融資渠道

案例解析：北交所的設立與未來

第四講 變革與變局下的房地產行業展望與機遇

一、城鎮化進程減速城市人口流動分布差異明顯

1.房企要聚焦關注25個城市-都市群城市群

a)長三角-滬杭寧蘇廬甬錫常甌

b)粵港澳大灣區-深廣佛珠莞

c)京津冀-京津

d)成渝城市群-成渝

e)長江中部城市群-武長

f)關中城市群-西安

g)中原城市群-鄭

h)山東半島-青濟

i)海西城市群-夏

2.判斷城市發展的前景指標體系

a)硬實力指標-32項

b)軟實力指標-18項

案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年 

二、土地供給趨嚴項目拓展模式創新

1.股權合作與項目并購模式

2.城市更新-一二三級聯動打包模式

3.舊城改造

a)綜合改造

b)功能改變

c)拆除重建

4.片區封邊開發自平衡模式-EPC+FEPC

5.公開市場-招標拍賣掛牌

三、回歸房住不炒后的房企專業化方向

1.專注于產品力和去化速度的住宅地產投資商

a)萬科地產、保利發展

2.專注于資產證券化與商業物業運營的商業地產運營商

a)招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城

3.專注于產業導入與基金投資的園區運營商與物流地產商

a)聯東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產、普洛斯

4.專注于施工與建筑的大型央國企地產綜合開發商

a)中海地產、中交地產、電建地產

5.專注于輕資產模式的物業服務與中介服務商

a)中原地產J、鏈家LianjJia、美聯物業

四、看布局-城市功能涇渭分明

1.看南北-北緯31度線京津冀、長三角、粵港澳

2.看東西-胡煥庸線與東數西算長江中部崛起與成渝經濟區

3.看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶

4.看鄉村-一二三產融合與鄉村振興補短板

案例解析-種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游

五、看動力-地產+X行業新賽道

1.養老護老家政成未來就業重要載體

2.服務業成為GDP占比最高行業

3.科技與創新成為造富新賽道

4.延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善

六、房地產開發企業的長期主義

1.堅守主業聚焦國家戰略

2.效益導向追求精細管理

3.戰略收縮聚焦城市深耕

4.降低負債控制財務風險

5.降本增效向制造業學習

6.回歸本源關注客戶需求

7.布局新賽道夯實發展基礎